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Cape Coral Immobilienmarkt

Florida Immobilien

 

Ende 2008 ist der gesamte Immobilienmarkt in USA zusammengebrochen, davon blieb natürlich Florida nicht verschont, wobei die meisten Wassergrundstücke und neueren Häuser am Kanal oder mit Zugang zum Golf von Mexico deutlich weniger an Wert verloren haben, als der Durchschnitt. Des Einen Leid ist des Anderen Freud und so nutzten bis heute Schnäppchenjäger und Immobilienspekulanten die günstigen Preise zum Kauf von Immobilien in Florida.  
 
Immobilienkrise in USA - Desaster oder Chance?


Wenn ein Eigentümer seine Immobilie nicht mehr zahlen kann, dann geht das Haus in die Versteigerung. Das sind dann Foreclosure Homes. Die Shortsales sind ähnlich konzipiert aber noch komplizierter. Diese Häuser sind noch nicht in der Versteigerung, aber ganz nah dran. Die Eigentümer versuchen, das Haus zu einem bestimmten Betrag zu verkaufen um die Zwangsversteigerung abzuwehren. Meistens deckt dieser  Betrag noch nicht einmal die Mortgage (Hypothek) ab. Deshalb ist der Eigentuemer der Bank gegenüber "short".

Diese beiden Arten von Häuserkauf werden hier immer beliebter. Man kann wirklich klasse Schnäppchen machen. Allerdings haben sie auch einen Haken. Viele sind reparaturbedürftig, weil die Eigentümer einfach nicht mehr das Geld haben, um es ordentlich in Stand zu halten. Nicht schlimm, aber wissen sollte man das schon. Die Häuser werden gewöhnlich "as is" verkauft. Wir würden sagen "gekauft wie besehen".

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Cape Coral weiterhin an Platz 1 bei Immobilienverkäufen

ein Bericht von Markus Hartwich, Gulf Gateway Realty, Inc.

Der Südwesten Floridas ist weiterhin ein beliebtes Ziel für Immobilienkäufer, speziell aus dem internationalen Raum. Nachdem das Jahr 2009 als bisher verkaufsstärkstes in der Geschichte von Lee County gilt, stehen die aktuellen Zahlen aus 2010 den letztjährigen in nichts nach. 2008 wurden knapp 10.000 verkaufte Einheiten gemeldet. 2009 steigerte sich die Zahl der Einfamilienhäuser um 71% auf über 17.000. Desweiteren kamen ca. 2.900 Wohnungs- und mehr als 2.100 Grundstücksverkäufe hinzu, was eine Gesamtzahl von mehr als 22.000 verkauften Immobilien in Lee County generierte (Lee County beinhaltet die Städte Cape Coral, Fort Myers, Bonita Springs, Estero, Lehigh Acres, Sanibel, Captiva und Pine Island). Circa 47% dieser Verkäufe werden alleine in Cape Coral generiert, was ganz klar den Fokus der Käuferschaft zeigt. Bis Ende August wurden in Lee County wechselten fast 11.000 Immobilien den Besitzer. Somit ist 2010 auf dem besten Weg, das Vorjahr sogar zu übertreffen, denn die geschäftige Saison ab Oktober steht noch an. Die Menschen zieht es nach Cape Coral aus vielerlei Gründen. Der Mix an Eigenschaften, die sonst weltweit keine Stadt besitzt, macht es so überaus attraktiv: 330 Tage Sonne im Jahr, 640 km Wasserstrassen, die das Wohnen an einem Kanal mit oder ohne Golfzugang ermöglichen und die Benutzung des Bootes zu einer angenehmen Freizeitaktivität machen. Von insgesamt 138.000 verzeichneten Grundstücken befindet sich ein gutes Viertel am Wasser. Desweiteren gibt es eine Vielzahl von Golfplätzen, Parks, Einkaufszentren, Sehenswürdigkeiten und vor allem wunderschönen Stränden, die weltweit bekannt sind und per Auto oder Boot komfortabel erreichbar sind. Gute Restaurants verschiedener Herkunft tummeln sich an den Küstenlinien und bieten jederzeit die Möglichkeit, den Ausflug bei einem kühlen Cocktail zu unterbrechen. Darüberhinaus hat Cape Coral ein angenehmes Flair – von der Gesamtfläche her als Grosstadt eingestuft, vermittelt es eher einen Kleinstadtcharakter. Mit einem kommerziellen Anteil von nur ca. 9% ist die Halbinsel wahrlich ein kleines Paradies, das nicht nur der ständig hier Lebende, sondern auch jeder Besucher und Tourist zu würdigen weiss. Nicht zu vergessen in der Liste der Pros ist aber natürlich die Situation im Immobilienmarkt. Laut einer Studie von Demographia belegt Cape Coral Platz 7 unter 272 Städten im In- und Ausland was die Erschwinglichkeit der Immobilien betrifft. Die ersten sechs Plätze teilen sich Städte in Michigan, Indiana und Ohio. Wenn wir nun den Aspekt Wohnen am Wasser und Sonnenschein ins Spiel bringen rutscht Cape Coral im Endeffekt auf Platz 1.

Gemäss den Zahlen der Realtor Association of Greater Fort Myers and the Beaches hatte sich der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Einfamilienhaus seit April 2009 von genau $80.000 auf $93.000 im Juni 2010 bewegt. Dies entspricht einer Steigerung von ca. 16%. Im Juli und August diesen Jahres fiel dieser Durchschnittspreis vorläufig wieder auf $84.200. Der Grund dafür waren ca. 2.600 verkaufte Foreclosures, die diesen Wert reduziert haben. Generell sind Foreclosures aber rückläufig. Vom 1. Quartal 2010 mit noch 48% Marktanteil sind Sie nun im 2. Quartal auf 42% gesunken. Traditionelle Verkäufe, also direkt vom Eigentümer ohne Involvierung einer Bank, sind in diesen Zeiträumen von 35% auf 39% gestiegen, was generell ein gesunder Trend ist. Die Zahlen der neuen Foreclosure-Anträge in Lee gehen leicht zurück. Glücklicherweise werden jeden Monat mehr verkauft, als neu zum Inventar hinzukommen. Getroffen durch die Situation des Arbeitsmarktes und der veränderten Einkommenssituation sieht man auch eine aus Käufersicht ordentliche Anzahl von Häusern ab $300.000 auf dem Markt.

Beim Blick in das Günstigsegment bis $100.000 verzeichnet Lee County zwar immer noch eine stattliche Zahl von ca. 2.500 Listings. Fast 50% dieser Immobilien stehen jedoch in Lehigh Acres, ungefähr 1 Std. Autofahrt bis zum ersten Blick auf einen Strand, ohne die Kanalstruktur, wie Sie Cape Coral hat und weit ab vom eigentlichen Leben Südwestfloridas. Bei der Betrachtung der Einfamilienhäuser bis $80.000 existieren momentan 1.800 Listings in Lee County. Nur ca. 500 davon stehen in Cape Coral. Letztes Jahr war diese Zahl laut dem MLS-System fast doppelt so hoch. Hieran erkennt man ganz klar, dass der Markt von unten nach oben aufgearbeitet wird. Weniger und weniger Häuser sind in den Günstigsegmenten auf dem Markt. Dementsprechend stellen sich Käufer und Verkäufer auf höhere Preise ein, zumindest in diesem Low-End-Bereich. Ca. 18 Monate zurückblickend konnte der clevere Käufer ein Haus kaufen für $60.000 kaufen und könnte es heute realistisch für $75.000 verkaufen. Einen Profit von 25% abzüglich ein paar Steuern und anderen Kosten in 18 Monaten zu realisieren hört sich nicht schlecht an. Nichts desto trotz sollte man sich bei einem Investmentkauf nicht darauf verlassen, innerhalb eines oder 2 Jahren hohe Gewinne daraus ziehen zu können. Mit einer durchschnittlichen Haltezeit von ca. 5 Jahren jedoch wird der Verkauf der Immobilie aber definitiv Spass machen.

Foreclosures sind weiterhin der Renner und stehen seit dem Beginn der Krise im Fokus vieler Käufer. Short Sales wurden zwar mit einem neuen Katalog an Prozessveränderungen von der Regierung ausgestattet, die Umsetzung bei den Banken lässt jedoch immer noch zu wünschen übrig. Die Zeitspanne für das Abhandeln solch einer Transaktion kann immer noch bis zu mehreren Monaten dauern. Daher ist es ratsam, dem Foreclosure oder dem traditionellen Verkauf den Vortritt zu geben, der sich natürlich preislich auch am Marktgeschehen orientieren muss.
“Short Sales” und “Foreclosures” sind vom Ablauf her unterschiedlich zu den traditionellen Verkäufen. 


Was ist ein “Traditioneller Verkauf”?
Beim traditionellen Verkauf ist der Eigentümer eine oder mehrere Privatpersonen oder auch eine Firma. Dies ist offensichtlich die einfachste Art und Weise eine Immobilie zu kaufen, da hier normalerweise keine zeitlichen Verzögerungen auftreten und auch keine ausserordentlichen Verträge zu berücksichtigen sind. Das vom Interessenten unterzeichnete Kaufangebot wird durch eine Unterschrift des Verkäufers direkt zum Vertrag und kann in den meisten Fällen in ca. 2 Wochen komplett durchgeführt werden.

 

Was ist ein “Short Sale”?
Bei einem Short Sale schuldet der Hausbesitzer dem finanzierenden Institut eine höhere Summe als beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. Nach schriftlicher Vereinbarung der Konditionen zwischen Eigentümer und Bank (teilweise sind sogar 2 Banken involviert) werden meistens mehrere Angebote verschiedener Kaufinteressenten abgewartet, um dann dem Höchsten den Zuschlag zu geben. Die Abwicklung solch einer Transaktion kann recht lange Warteperioden mit sich bringen. Normalerweise werden die Interessen des Verkäufers durch einen Rechtsanwalt vertreten, der mit den Banken kommunizieren muss, die in den meisten Fällen durch Teilabschreibung ihrer Forderungen die Differenz zwischen geschuldetem Darlehensbetrag und Kaufangebot zu schliessen versuchen. Die Einigung und Abwicklung der Transaktion kann in der Regel mehrere Monate dauern. Durch die lange Wartezeit kann es passieren, dass durch allgemein gestiegene Preise dann einige Monate später ein weiterer Kaufinteressent sie aus dem Rennen wirft oder die Bank aus anderen Gründen dem Kaufvertrag nicht zustimmt. Sie erhalten dann ausser einer Absage meistens keine weitere Information. Diese Form des Verkaufes ist somit recht unsinnig, wenn Sie eine Kaufentscheidung treffen und sich an einem halbwegs klaren Zeitplan orientieren wollen.


Was ist ein “Foreclosure”?
Bei einem Foreclosure gehört die Immobilie bereits der Bank, man nennt sie auch REO (Real Estate Owned). Die Bank ist nun alleiniger Eigentümer und bestimmt den Verkaufspreis. Bei Foreclosures kommt es den Banken vor allem darauf an, schnell einen soliden Käufer zu finden. In den meisten Fällen werden diese Objekte unter Marktwert angeboten, um eine möglichst grosse Bieterschaft darauf aufmerksam zu machen. Ein erster Angebotspreis kann in vielen Fällen dann auch über dem Angebotspreis liegen, wenn der Makler den echten Marktwert ermittelt hat. Hier führen die Kaufangebote nicht automatisch zu einem Vertrag. In der Regel sendet die Bank als Gegenangebot ein „Addendum“, also einen Vertragsanhang zur Unterschrift, mit dem sie weitere Details für die Abwicklung spezifiziert. Wird dieser Anhang nicht unterschrieben, kommt kein Vertrag zustande. Ein aussagekräftiges Dokument muss dem Angebot beiliegen, das der Bank deutlich zeigt, dass der Interessent auch die finanziellen Möglichkeiten hat, diesen Kauf durchzuführen. Dies kann beim Barkauf entweder ein Kontauszug sein oder ein „Proof of funds“ (Bankbestätigung über den Kaufpreis). Im Falle einer Finanzierung ist dies das sog. „Preapproval“. Dies ist eine Vorbestätigung der Bank, dass eine erste Überprüfung durchgeführt wurde und der Kunde theoretisch eine Finanzierung erhalten würde. Diese Zusage ist vorläufig und wird nur dann eingehalten, wenn weitere Kriterien erfüllt werden, wie z.B. die Wertschätzung der Immobilie durch die Bank etc. In beiden Fällen muss aber immer noch eine Anzahlung getätigt werden. Sehr wichtig ist hier, dass Sie mit einem erfahrenen Makler zusammenarbeiten. Die Angebotsabgabe bei gefragten Objekten muss sehr gut durchdacht sein. Im Falle, dass Ihres eventuell mit 20 weiteren Angeboten bei der Bank landet, können Kleinigkeiten, wie z.B. die Wahl der Höhe der Anzahlung, das Datum für das Closing oder die Dauer der Hausinspektionsfrist eine entscheidende Rolle spielen. Lassen Sie sich von Ihrem Makler aufzeigen, dass er die notwendige Erfahrung hierbei hat.

Wenn ich eine Finanzierung in Florida benötige, ist diese überhaupt möglich?


Ja. Im generellen sind Finanzierungen für Ausländer kein Problem, wenn es um den Kauf eines bestehenden Hauses geht. Grundstücke, egal in welchem Preisrahmen werden generell nicht finanziert. Neubaufinanzierungen sind vorbereitungsintensiv, aber nicht unmöglich. Dies muss im Einzelfall geklärt werden. Im Regelfall müssen mindestens 25% Eigenkapital eingebracht und der Bank sämtliche Vermögenswerte und die Einkommenssituation dargelegt werden. Im weiteren müssen Steuererklärungen, Konto- und Depotauszüge der letzten 2 Jahre und evtl. weitere Dokumente zur Verfügung gestellt werden. Der erste Hauskauf stellt in diesem Zusammenhang kein Problem dar, da dieses als Ferienresidenz oder Zweitwohnsitz betrachtet wird. Sollten Sie jedoch eines bereits mit einer Finanzierung gekauft haben oder sind auf der Suche nach 2 oder mehr Objekten, wird die Bank dies mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit als einen Investmentkauf sehen, der nach wie vor nicht über eine Finanzierung abdeckbar ist.

Welche Kaufkosten z.B. entstehen für ein Haus mit einem Barkaufpreis von $150.000?

Generell hängt dies immer von der Vetragsgestaltung ab. Vieles ist verhandelbar und kann von der einen oder anderen Vetragspartei übernommen werden. Alle Zahlen sind circa-Werte:

 

Gebühren

wie z.B. für Müll, Sturmwasser, Dokumentenversendung ins Ausland, Eintragung in das Grundbuch, Entlohnung der Notarfirma und des Hausinspektors, in der Regel um die $800.00. Zusätzliche Gebühren können für einen Notar entstehen, sollten Sie die Dokumente für die Eigentumsübertragung nicht vor Ort unterschreiben, sondern im Heimatland.

 

Steuern

Die Grundsteuern werden anteilsmässig verrechnet. Hier kommt es auf das Kaufdatum an, zu dem das Objekt den Eigentümer wechselt. Hat der Verkäufer die Steuern des aktuellen Jahres noch nicht entrichtet (normalerweise vor November), erhält der Käufer eine Gutschrift vom Verkäufer über den Anteil der Zeit, in dem der die Immobilie besessen hat. Generell kann man einen groben Wert von ca. 1,5-2,5% des Kaufpreises ansetzen. Beispiel: Kauf des Hauses zum 01.05. mit einem Steuerwert von $3.300 -> Käufer erhält eine Steuergutschrift in Höhe von 120 Tagen zu je $9.16, also ca. $1.100, der dann seinerseits am Ende des Jahres die Gesamtsumme an die Stadt entrichten muss. Steuern werden übrigens im August vorangekündigt. In Sitzungen des Stadtrats wird dann beschlossen, ob das Steuerbudget unverändert bestehen bleibt oder angehoben wird. In der letzten Oktoberwoche wird dann der Steuerbescheid an den Eigentümer versendet. Sie haben dann die Möglichkeit, unter Abzug eines Skonto zu zahlen. Bis Ende November sparen Sie 4% der Gesamtsumme, im Dezember sind dies noch 3%, im Januar 2% und im Februar 1%. Im Monat März akzeptiert die Stadt nur noch die Zahlung der Nettosumme. Sollten Sie dann nicht zahlen, wird eine Grundschuld auf die Immobilie gelegt und ein Steuerzertifikat bei einer Auktion verkauft, das dann den fehlenden Betrag in die Stadtkasse bringt.

 

Weitere Kosten
können entstehen, falls Sie zusätzliche Dienstleistungen, wie eine Vermessung der Immobilie, die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder eine weitere Inspektion, wie z.B. für Termiten oder „Chinese Drywall“, in Anspruch nehmen möchten. Chinese Drywall ist eine aus China importierte Gipswand, die speziell in der Zeit zwischen 2003 und 2006 bei Neubauten, aber auch Renovierungsarbeiten eingesetzt wurde. Ein Qualitätsproblem hat dazu geführt, dass diese Wand gasförmige Absonderungen aus eingearbeiteten, haltbarmachenden Stoffen produziert, die für den Menschen schädlich sein können. Die austretenden Dämpfe greifen sogar Kupfer und andere metallhaltige Materialien, wie z.B. Kabel, Sanitärrohre oder Teile der Klimaanlage an und lassen sie schwarz werden. Die Existenz dieser Wände wird bei der Hausinspektion nachgewiesen durch eine Sichtprüfung und evtl. eine weitere chemische Prüfung, bei der verdächtige Teile in ein Labor gesendet werden oder die Dämpfe mit einem Sensor in der Wand gemessen werden. Der Nachweis von Chinese Drywall berechtigt innerhalb der Hausinspektionsfrist zum Rücktritt vom Kaufvertrag.
Ebenso kann es sein, dass Sie bei einer Immobilie Restschulden aus Erschliessungskosten übernehmen müssen. Diese stammen aus dem Stadtwassernetz, das in den südlichen Gebieten bereits verlegt wurde. Im Norden arbeiten Häuser generell noch mit dem Brunnensystem und der am Haus befindlichen Aufbereitungsanlage. Hier sollte man bei einem Kauf berücksichtigen, dass das Wassernetz in Zukunft auch dorthin ausgeweitet werden wird und dadurch Zusatzkosten entstehen, die Sie entweder bei Entstehung entrichten können oder über eine Finanzierung bei der Stadt jährlich mit der Grundsteuer entrichten, bis der Gesamtbetrag beglichen ist. Es ist Gang und Gebe in Cape Coral, dass Grundstücke in den südlichen Gebieten noch Restschulden aufweisen und diese beim Verkauf auf den neuen Eigentümer übertragen werden, jedoch kann dies abhängig von der Summe auch anderweitig im Kaufvertrag geregelt sein.
In Florida entrichtet der Verkäufer die Provision an beide Immobilienbüros. Ebenso kommt er im Normalfall für die Rechtstitelversicherung auf sowie für die Steuer, die beim Verkauf der Immobilie fällig wird. Diese liegt in Florida bei $0.70 pro $100 Verkaufswert.

Welche Unterhaltskosten entstehen für ein Haus?
Generell sollten folgende Kosten berücksichtigt werden:


Versicherung
Beim Beispiel des obigen Hauses ist eine Versicherung nur bei einer Finanzierung zwingend notwendig, aber generell natürlich äusserst empfehlenswert. Eine Hauseigentümerversicherung, die eine Hurrikanversicherung einschliesst, liegt bei ca. $1.000-$1.800, je nach Alter und Baustandard des Hauses. Eine Hausratversicherung kann hier integriert werden. In manchen Lagen macht eine Flutversicherung Sinn, die jährlich für ca. $300 bis $500 erhältlich ist.
Rasen- und Gartenservice
In der Regel kann man diesen für einen Betrag von ca. $60.00 pro Monat fachmännisch erledigen lassen. Dies beinhaltet dann den Rasenschnitt und die Pflege von Büschen und Palmen bis Brusthöhe. Umfassendere Pakete können gegen Aufpreis gebucht werden.

Poolservice
In der Regel kostet dieser ca. $65 pro Monat, was eine Überprüfung des Standes der Chemikalien und ein evtl. Nachfüllen beinhaltet, ebenso wie die Reinigung der Fliesen am Poolrand. Grössere Pakete sind auch hier buchbar.
Hausverwaltung
Gegen eine Gebühr von ca. $120 - $130 pro Monat kümmert sich eine Hausverwaltung darum, dass mit Ihrer Immobilie alles in Ordnung bleibt. In der Regel beinhaltet dies den wöchentlichen Besuch und die Überprüfung des Hauses, Entnahme und Weiterleitung der Post, Bezahlung von Rechnungen, Koordination und Kontrolle evtl. Reparaturen, Instandhaltung des Gartens etc.
Weitere Unterhaltskosten
Alle weiteren Kosten wie Telefon, Internet, Fernsehen, Strom, Wasser hängen grösstenteils von der Nutzung des Hauses ab. Telefon, Internet und Fernsehen können in einem Paket gebucht werden für ca. $100 pro Monat. Die Wasserrechnung für einen 2-Mann-Haushalt beläuft sich im Schnitt auf ca. $70 pro Monat, die Stromrechnung kann aufgrund der Klimaanlagennutzung in den heissen Sommermonaten schon mal gegen $200 oder mehr gehen, wogegen sie im Winter auch unter $150 sinken kann, je nach Grösse des Hauses und Alter der Anlage.

Für ausländische Käufer stellen sich viele Fragen in diesem Zusammenhang und sind mit eine wichtige Entscheidungsgrundlage für einen Kauf. Vieles unterscheidet sich vom bekannten Ablauf in Deutschland und alles findet in einer anderen Sprache statt. Prüfen Sie Ihren Makler auf Herz und Nieren, ein Profi sollte nicht nur wissen, auf was es beim Immobilienkauf ankommt, sondern sollte Ihnen auch ein Netzwerk an lokalen Kontakten anbieten und die richtigen Hinweise geben können. Er sollte Hand in Hand mit Steuerberater, Rechtsanwalt, Einwanderungsanwalt, dem Hausbauunternehmen oder auch der Bank arbeiten, damit für Sie ein reibungsloser Ablauf garantiert ist. Die Transaktion für Sie so angenehm als nur irgend möglich zu gestalten, sollte mit ein Hauptaugenmerk Ihres Maklers sein.
Alleine in Cape Coral stehen immer noch annähernd 5.700 Immobilien zum Verkauf, in Lee County sind es insgesamt über 16.000. Ein reichhaltiges und vielfältiges Angebot zu attraktivsten Preisen macht das Projekt “Eigenheim im Sonnenparadies” für den Urlauber als auch für den Investor zu einem lohnenswerten Vorhaben. Die Zeit ist reif – sind Sie bereit?

 

 
Markus Hartwich
Gulf Gateway Realty, Inc.

1326 SE 47th St
Cape Coral, FL 33904
Büro: +1.239.549.7207
Fax: +1.239.425.8653
web:  
www.CapeCoralhaus.com
email:  markus@gulfgatewayrealty.com 
 

 

 


 

 

 

 

 

 

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